こんにちは、Marriage and FPの栗本です。

今回は、不動産投資。

FPが不動産投資を話すと、否定的な意見の人も多いです。

私自身は、不動産投資家ですので、不動産投資については理解が深いほうのFP。

むしろFPに詳しい不動産投資家だと思います。

現在は、愛知・岐阜を中心にアパートを７棟４５部屋保有しています。

この件については、別途、またすこしずつ詳細を記載していきます。

 

今回は、『新築区分マンション』への投資について。

たまに、職場に電話掛かってきたり、品川の駅歩いていると、アンケートでーす。と言って、老後の資産形成に興味ありませんか？的な勧誘に出会ったりします。

『新築区分マンション』とは、、、

大きな１棟物のマンションを一人で購入すると、１０億とか、それ以上のお金が掛かります。その規模だと、不動産投資家というよりも『ディベロッパー』みたいなイメージ。

その１棟マンションの１部屋を購入する。この一部屋に区切って販売するので、区分。といいます。

新築はその名の通り、新築。誰も入居のない部屋。

要するに、『ディベロッパー的な会社が作った一棟マンションの一部屋』が、

『新築区分マンション』

それに、投資するのが、最近流行ってます。

投資なので、自分で住むのではなく、人に貸します。

流れとしては…

マンションの１部屋を購入

↓

人に貸す。

↓

家賃を得る。

↓

ローンを返す。

↓

手残りがない。

fp-castana.com/2019/10/28/

こちらの記事を参照。

こんなのは、正直、投資する対象に値しないので、おすすめしませんよ！

と記事ではお伝えしました。

 

では、どんな人が新築区分マンションへの投資に向いているか。。。

 

ズバリ・・・『富裕層の相続対策』　でしょうか。

例えば、金融資産３億ある、おばあちゃんに、法定相続人が５人います。

 

１）銀行から、３億借りる。　（合計６億）

２）借りた３億で、新築区分マンションを１０部屋購入　（３０００万円×１０部屋）

３）おばあちゃん死ぬ。

４）相続発生

５）法定相続人５人に対し、２部屋ずつ分配する。

そうなると・・

４）の相続発生時に、威力を発揮。

３０００万円の区分マンション１部屋の相続財産は、１０００万円程度だと思います。

１０００万円×１０＝１億円の評価額。

ですので、おばあちゃんの相続財産＝４億円。

一方で、マイナスの相続財産＝３億円（借金）

 

よって、おばあちゃんの財産は、４億円ー３億円＝１億円

６人いるおばあちゃんは、相続税の非課税枠が、３０００万円＋６００万円×５人＝６０００万円。

１億円‐６０００万円＝４０００万円。　一人当たり、８００万円に対し、相続税率が掛けられます。

資産も、相続人がそれぞれ２部屋ずつ貰っているので、揉める可能性は少ないし、収益が悪ければ、売却も検討可能。

（最近、タワマン節税と言われたスキームが厳しくなったので、売却タイミングは要検討）

 

とっても簡単に書いているので、分からないかもしれませんが、要するに、『相続税対策』です。

 

一般のサラリーマンがやってる、『所得税の節税対策』は、この新築区分マンションでは、全然効果を発揮しません。

ですので、もし、僕が、新築区分マンションを勧めるのであれば、富裕層で相続税対策や分割対策をする上での一つの解決策として。

 

ということになると思います。

 

『新築区分マンション』への投資は、不動産投資を始める第一歩とはなりませんので、お気をつけて。