こんにちは。

Marriage and FPの栗本です。

サラリーマン大家のブームが来て早5年。

スルガ銀行、かぼちゃの馬車、TATERUなど、エリートサラリーマンを対象にした不動産投資での問題で、下火になってきています。

しかし、未だ勢いが衰えないのが・・・

『新築区分マンション』

への投資です。

1億程度の地方中古RC１棟マンションへの融資が非常に厳しくなり、中古マンションの仲介、転売をやっていた不動産業者が、新築区分マンションへシフトチェンジしてきています。

そこでターゲットとなっているのが。。。

『年収500万円以上のサラリーマン』

です。

一度は、電話で、不動産オーナーになりませんか？

という電話が掛かってきた人もいるかもしれません。

新築区分マンション投資を考える人は

１）団体信用生命保険に加入するから、生命保険代わりとなる。

２）35年後にローンが無くなるから、老後の資産形成に役立つ。

３）５年前に買った人はみんな儲かっている。

４）節税になるから、確定申告で税金が戻ってくる。

 

などと、一見、メリットになることを言われて購入を検討してしまいそうです。

 

でも、不動産投資は…生命保険でも、株でも、節税でもありません。

『事業』です。『経営』です。

不動産投資＝不動産賃貸業　という、ちゃんとした事業なのです。

事業だからこそ、銀行も融資します。

もし、あなたが、事業を始めるときに、

１）この事業を始めたら、生命保険の代わりになるから・・・

２）この事業を始めたら、３５年後の老後に収入となるから。

３）この事業を始めたら、節税になって、確定申告で戻ってくるから…

といった、理由で事業を始めている社長さんを見たら・・・・

そんな会社では絶対に働きたくないし、取引もしたくないでしょう。

 

不動産投資（不動産賃貸業）は、事業です。

ですので、数年の間に黒字経営、キャッシュフローがプラスになることが望ましいです。

商社時代の新規事業の目安としては、

『単年黒字３年、累積損失解消５年』

が目安と言われています。

その名の通り、３年で、単年の経常利益の黒字化。５年で設立後の累積赤字が解消というものです。

『新築区分マンション』は、単年黒字になるのは、減価償却が終わった47年後でしょうか…。

累積赤字が解消されるのは…売却後に利益が出たらうれしいなぁ程度で、累積の赤字が解消されるかどうかは非常に怪しい事業です。

上記写真は、実際に不動産業者のプレゼン資料です。

月の収益は、、、なんと3円。

リスクを考えると

空室リスク、修繕リスク、金利上昇リスク、家賃下落リスク、売却時のマンション価格下落リスクなどなど。。

そのリスクが全くなかったとしても、月３円。

そして、固定資産税が年間10万円程度が掛かりますので、実質、マイナスです。

 

これでも世の中には、『不動産オーナーになれる』という響きや、『生命保険の代わりになる』

という理由で購入されるエリートサラリーマンが後を絶ちません。

とても頭の良い方々なのに…

不思議です。。。

気を付けてください。

 

Marriage and FPは、ファイナンシャルプランナーが運営する結婚相談所です。

また、不動産オーナーでもある代表の栗本が、不動産投資をはじめ、資産運用の相談もしております。

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