こんにちは。

Marriage and FPの栗本です。

 

9月13日（火）のNHKクローズアップ現代

見ましたか？

不動産投資の話なのですが・・・。恐ろしいですね。

給与が上がらない。老後2000万円問題。低賃金で将来が不安な若者を、副業！副業！と不動産投資に誘い込み、借金させて、不動産を購入させる手口・・・。

 

その番組内で取り上げられていたカリスマ不動産投資家のHPです。

（番組内では、モザイクが掛けられていましたが・・・）

 

ちなみに当社は、FP事務所も兼ねてますので、資産運用の相談ももちろん受け付けています。

過去、お客様でこちらのカリスマ不動産投資家と言われる方が主催するサロンに入会し、物件を紹介された。

という方の相談を受けました。

 

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名古屋市内の戸建て。

住宅ローンであればローンが通ると言われ、某地方銀行にて住宅ローンにて購入。

価格は、4000万円だったとのこと。

名古屋市内とは言え、あまり名古屋では評判のよい土地ではなく、一般的な相場価格は、3000万円弱。

それを相場感覚のない素人であることに付け込んで相場より1000万以上も高値で購入してしまいました。

しかもそのカリスマ投資家から紹介された業者はサブリース（家賃保証）付だから、安心してください。とのこと。

その物件は新築から２年経っても入居が付かず、最近になってその家賃保証も無くなってしまったとのこと。

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凄いビジネスモデルだな。って印象です。

 

ちなみにこのカリスマ不動産投資家、家賃収入は4000万円程度。

家賃収入が4000万円程度って、実際の手残りは、1000万円程度なので、ちょっと年収の高いサラリーマンとそんなに変わらないから、海外に自由に暮らせるという表現はおかしい。

このサロンに入会するためのお金が35万～50万円程度。

そして、物件紹介の手数料100万円～200万円。

カリスマ投資家と言われる方のメイン収入は、それらのものでしょう。と想像できます。

 

もちろん悪いのは、このカリスマ不動産投資家と、その周りにいる悪徳不動産業者。

そして、もしかしたら、銀行の営業担当者もグルかもしれません。

 

そもそも、不動産投資において、有利な物件情報は、サロンに入ったからと言って、優先的に回ってくるものではありません。

自ら情報ルートを確保しながら、いい物件を紹介されたら、スピーディーに買い付けを入れて、既存の融資担当者へ連絡。と、他に紹介することはまずありません。

融資担当者も信頼できるパートナーの一人なのですが、業者からの紹介は、どっちの仲間かもわからないので、信頼していいかどうかも不明ですよね。

 

ですので、不動産投資の基本は。

１）不動産の目利きを養い、買う物件の基準を明確にする。

２）自分の属性で融資してくれる銀行とその担当者との信頼関係を築く。

 

というところがとても大事です。

カリスマ大家に高額サロン代を払えば、これらの不動産投資の基本をすっ飛ばして、儲けることができる。という甘い考えの素人が騙せれて、食い物にされます。

 

ですので、簡単に儲かる投資はまずない。自分の頭でしっかりと考える。ということが大事なのではないかなと思います。

 

私も、こじんまりとですが、不動産賃貸業（不動産投資）もしています。

家賃収入でいうと、6000万円程度、保有不動産は100戸を超えているので、規模的には、このカリスマ不動産投資家より規模は大きいです。

 

でも、私の周りには、家賃収入1億超える人も10億超える人もいます。

そのような方と話しをしていても簡単に不動産を紹介しあうことはありません。

まず、自分が購入するからです。

（どんなスペックの物件をどの銀行からいくらの融資で購入したか？の情報共有は良くします）

もちろん、自分の購入目線と合わない物件やタイミングが合わなかったときに、どう？というのはありますが、見ず知らずの素人にはそんなこともしません。

 

そして、初心者に不動産を紹介したくない、最大の理由は、

不動産投資をしたいと思っている人のほとんどは、物件を紹介しても購入しません。

せっかく紹介しても、何かと理由をつけて、不動産購入を見送ります。

そんな方を相手するのは、業者か、紹介料をたんまりもらえるカリスマ不動産投資家くらいでしょう。

 

基本的には、初心者に不動産を紹介しても実際に動く人は10％もいないので、本当の不動産賃貸業（不動産投資家）は、他人（特に初心者）に積極的に不動産を紹介することはありません。

 

私も友人などから、不動産投資を始めたい。と言われて、数件、こんなのどう？と紹介したことはありますが、実際に購入した人は、一人だけです。

 

一方で、カリスマ投資家のサロンに入会すると、初心者に買わせることが目的なので、１棟目を買うまでは面倒見よく、時には厳しく？サポートしてくれるのかもしれません。

それは、初心者に大家になってもらおうという思いではなく、あくまでも自分の収入のため。

でしょう。

 

不動産は、借金をして行う投資なので、失敗すれば、破綻する可能性もあります。

高額なサロン代を払えば成功できるかと言えば、そうではありません。

 

自分で勉強して、自分の頭で考えてほしいと思います。

では、不動産投資をする上で、どんな勉強をすればよいか？

まずは、簿記２級とFP２級レベルの知識を入れることをお勧めします。

 

不動産投資は、減価償却、P/L、B/S、C/Fなど簿記の知識があるとかなり優位です。

また、不動産の基礎知識、税務関係の基礎知識を学ぶ上でも、FP２級レベルの知識はあるとよいと思います。

その上で、不動産投資の本を１つ２つ読めばある程度、どんな物件を購入すればよいか、目線がわかります。

 

その上で、不動産業者や銀行・信金へ相談に行くのがよいのではないかと思います。

相手からやってくる美味しい話は全て詐欺！

と思っても問題ないです。

情報はお金だし、取りに行くもの。

勝手に入ってくるものではありません。

 

少しでも不動産投資詐欺に引っかかる若者が減ることを祈ってます。

 

Marriage and FP

栗本